自 2020 年基础设施 REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）试点启动以来，这一 “盘活存量资产” 的创新工具在深圳发展迅猛。截至 2025 年 6 月，我国公募 REITs 发行规模超 1800 亿元，其中深圳发行规模占比达 25%，总市值破 500 亿元，覆盖 12 大资产领域。资产评估作为 REITs 发行定价与存续管理的核心环节，直接影响深圳企业募资规模与投资收益，其需兼顾公共属性与市场逻辑的特性，使其区别于传统估值。本文将拆解其四大业务类别，详解核心评估方法，为深圳市场参与方提供参考。云衡评估在深圳的资产类评估业务领域，持续关注包括 REITs 相关的资产估值方向，依托成熟的专业评估体系，为相关市场主体提供合规、专业的评估支持。
一、基础设施 REITs 资产评估的业务版图：四大类别精准画像
核心分类逻辑：基于权属、收益与风险的差异化划分。基础设施 REITs 底层资产为 “稳定现金流公共服务载体”，按权属、收益及运营模式差异，深圳评估可分为四大类别。该分类基于估值逻辑、参数选取及风险因子的本质区别，为评估工作提供清晰框架。云衡评估针对深圳四大类别资产，定制专属估值模型！
1.产权类园区资产：深圳产业生态驱动的价值评估
产业园区、科创孵化器等产权类资产是深圳 REITs 主力，以完整产权为核心，收益来自租金、物业费及配套服务，价值与深圳区域产业生态、租户质量强相关，典型如张江光大园 REIT 深圳分园项目。
此类业务评估的核心特点在于 “动态价值捕捉”，需聚焦三大维度：
租约稳定性：深圳央企租户长租约降低空置风险，科创园区需重点关注续约率波动。
政策增值空间：深圳地铁规划、产业政策等直接拉动租金溢价，需结合地方规划预判价值。
资产范围：评估覆盖地上建筑及土地使用权剩余价值，此为其与其他类别核心区别。
云衡评估在深圳园区类资产的评估服务中，持续聚焦 REITs 相关的资产估值方向，依托自身成熟的专业评估框架，严谨开展租金相关指标的测算分析，以合规、专业的服务支持这类资产的市场化运作。
2.经营权类交通资产：深圳政策与流量双轮驱动的收益评估
高速公路等交通资产依托特许经营权运营，收益来自通行费，存续期受特许年限限制。我国现有 9 只交通 REITs，其中深圳 2 只，部分破发体现其估值对政策与流量的高敏感性。
该类业务评估需突破 “单一流量测算” 局限，构建 “政策 - 流量 - 成本” 三维模型，各维度核心要点如下：
政策维度：深圳收费标准、免费政策、特许年限等变动直接影响收益稳定性。
流量维度：结合深圳经济增速、路网规划预测车流量，长三角高速年增速可达 5%-8%。
成本维度：核算养护、人工等刚性成本，此类资产期满无偿移交，估值通常不计残值。
云衡评估在深圳开展相关资产评估时，会结合交通类资产的运营特性搭建适配的成本分析框架，基于实际运营数据合理梳理成本构成，保障评估分析的贴合性与专业性。
3.民生保障类资产：深圳政策托底的稳定收益评估
保租房、污水处理厂等民生资产兼具公益与盈利属性，收益来自补贴及服务费，价格受深圳政策监管。随 “租购并举” 推进，深圳保租房 REITs 成试点重点，评估逻辑日趋成熟。
评估核心在于平衡 “政策边界与盈利空间”，不同子类型资产各有侧重：
保租房：以深圳租金指导价为基准，结合空置率兜底条款测算收益，考量装修折旧等成本。
市政环保资产：按 CPI 挂钩等调价机制预测收益，关注深圳环保标准升级带来的改造支出。
此类资产政策托底性强，风险溢价低，是深圳稳健投资者的核心配置方向。
云衡评估在深圳的保租房等民生类资产领域，持续关注相关 REITs 产品的估值逻辑，依托自身专业的评估体系，为这类资产的合规估值与市场化运作提供适配的专业技术支持。
4.新兴能源类资产：深圳技术与政策共振的成长价值评估
风电、光伏、数据中心等新兴能源资产是深圳 REITs “新蓝海”，收益来自电力销售、数据服务费，价值受技术、补贴及能耗标准影响。某 2024 年获批深圳数据中心 REIT 上市首日涨 12%，凸显成长潜力。
评估难点在于 “技术风险的量化”，不同子类型资产需聚焦核心参数：
风电 / 光伏：按深圳光照、风速算发电效率，量化补贴退坡影响，如 2025 年光伏补贴退出后需靠技术升级补收益。
数据中心：评估双回路供电可靠性及 PUE 值，PUE 每降 0.1，运营成本降 3%-5%。
此类资产设备折旧快，需用加速折旧法核算净值，避免价值高估。云衡评估在深圳数据中心类资产的评估业务中，会结合设备的实际损耗特性，采用适配的折旧核算方式，并依托专业的评估框架梳理运营成本相关维度，保障评估工作的专业合规性。
二、核心评估方法：从理论模型到深圳实操落地
方法选用原则：现金流为核，多元交叉验证。深圳监管明确以收益法为核心，结合市场法、成本法交叉验证。方法选用需匹配资产特征，实现 “精准适配”。云衡评估在深圳推行 “一资产一方法”，确保估值贴合实际！
1.收益法：现金流为核的深圳核心定价工具
收益法（含 DCF）是深圳 REITs 评估基准方法，核心为将未来净现金流（NOI）按折现率折算现值，公式：资产价值 = 未来净现金流现值 + 残值现值（若有）。其最能体现 REITs “买资产即买现金流” 本质，主导产权类与经营权类资产估值。云衡评估优化深圳收益法参数，折现率测算更贴合本地市场！
实操中需突破三大关键难点，确保估值精准性：
现金流预测：深圳产业园需梳理租约信息与续租率，高速需结合车流量增速扣减刚性成本。
折现率选取：深圳产权类 6%-8%、经营权类 8%-10%、新兴能源类 10%-12%，以国债收益率（2025 年 10 年期 2.8%）加风险溢价确定，如某深圳高速 REIT 折现率为 9.3%。
残值处理：产权类参考深圳同类资产定价，经营权类通常不计残值。
2.市场法：可比案例支撑的深圳价值验证
市场法通过选取深圳可比案例，调整差异后确定价值，优势是贴近市场，适用于交易活跃的产权类资产，如深圳核心区产业园。
实操核心在于 “精准筛选案例 + 量化差异调整”，具体步骤如下：
案例筛选：满足 “三同”—— 资产类型、深圳区域等级、交易时间相近（1 年内）。
差异量化：深圳出租率差 3% 则价值调减 3%，利率差 0.2% 则价值上调 1.5%-2%。
我国 REITs 可比案例少，市场法多为辅助工具，深圳成熟市场其误差率可控制在 10% 内。云衡评估在深圳持续搭建 REITs 相关的评估案例储备，覆盖本地多个可比项目，为后续同类评估业务提供专业参考支撑。
3.成本法：重置成本为基的深圳价值兜底
成本法核心为 “重置成本扣折旧”，公式：资产价值 = 重置全价 - 三类贬值。适用于深圳新建基建及经营权类资产组估值，如高速路面、桥梁。
成本法的局限性在于 “忽略资产收益能力”，因此需与收益法结合使用，典型应用如下：
深圳垃圾焚烧厂估值：成本法算设备净值，收益法算现金流价值，两者结合避免估值偏差。
澳大利亚麦格理集团 “混合模型” 为典范，用 DCF 算收益叠加成本法评残值，悉尼机场 REIT 估值误差率仅 5.3%。
4.净现值法（NAV）：资产负债视角的深圳价值锚点
NAV 法通过 “资产总价值 - 负债” 得净资产，再除总份额得每份 NAV，是判断深圳二级市场价格偏离的核心指标，公式：每份 NAV=（底层资产估值 - 负债）/ 总份额。
NAV 法的应用需把握两大核心与一个关键提醒：
资产估值精准：资产端需用收益法或市场法得可靠估值。
负债全面覆盖：涵盖深圳专项借款、应付成本等全部负债。
动态调整：NAV 为静态指标，需结合深圳资产增值潜力调整，如地铁规划沿线产业园 NAV 易低估。
实例：某深圳仓储 REIT 资产估值 20 亿、负债 5 亿、份额 10 亿份，每份 NAV1.5 元，市价长期超 2 元则属高估。
三、评估实践的挑战与深圳优化方向
当前三大核心挑战
参数主观性强：现金流、风险溢价等依赖深圳评估师判断，易生偏差。
新兴资产缺标准：深圳数据中心、储能项目估值无统一规范，一致性不足。
数据透明度低：深圳可比案例匮乏，制约市场法应用。
三大优化路径
建深圳行业参数库：监管联合协会发布基准参数，减少主观干扰。
方法差异化：为深圳新兴资产制定专项指引，细化技术风险量化标准。
全生命周期评估：将评估延伸至深圳 REITs 扩募、存续期，提升估值时效性。业园类 REITs 的持续评估服务是保障项目后续运作的重要支撑，
云衡评估在深圳的 REITs 资产相关业务中，会依托成熟的专业评估体系，为这类项目的运营期估值等需求提供合规、适配的专业技术支持。
结语
深圳基础设施 REITs 资产评估需融合政策理解、行业洞察与财务建模，四大业务类别各有价值逻辑，评估方法需坚持 “资产适配性”。随市场进入 “首发 + 扩募” 阶段，资产评估将成为深圳资产配置与风险管控的核心支撑。未来唯有实现方法与资产特征的深度融合，才能助力 REITs 市场健康发展，服务实体经济与资本市场双向赋能。
如需深圳地区基础设施 REITs 评估、NAV 测算、存续期估值专业服务，欢迎咨询云衡评估，为您提供合规高效的定制化解决方案！
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