【*注：本文内容由AI人工智能根据关键词整理生成，仅供参考。】
拆迁评估的计算直接关系到被拆迁人的核心利益，却因规则复杂让很多人摸不着头脑：有的因漏算附属设施少拿补偿，有的不懂成新率核算被低估价值，有的不清楚特殊房产计价标准吃亏。很多被拆迁人只知道“按面积算”，却忽视了评估范围、计价依据、补偿系数等关键因素，导致最终补偿与预期偏差巨大。本文从评估范围界定、核心计算逻辑、特殊情形处理、避坑技巧四个维度，详解拆迁评估的计算要点，结合公式与案例，帮你轻松看懂拆迁评估怎么算。
一、先界定：拆迁评估算哪些？别漏项才不亏
拆迁评估包含“房屋+附属设施+土地+其他补偿”，漏算一项可能损失数万元，需先明确范围。
1.核心评估对象：房屋主体（按合法面积算）
合法面积认定：仅算有产权或审批手续的面积，违建不予评估。某被拆迁人120㎡合法住宅+30㎡违建，仅按120㎡算；
面积测量标准：按建筑面积（套内+公摊）算，封闭阳台全算，开放式算一半。某80㎡套内住宅（公摊15%），建筑面积≈94.1㎡，按此评估。
2.不可漏算：附属设施与装饰装修
附属设施清单：围墙、水井、阳光房、空调移机等，按“重置成本×数量×成新率”算。某10㎡围墙（重置200元/㎡，成新率80%），补偿=200×10×80%=1600元；
装饰装修：按简装（300-400元/㎡）、中装（500-700元/㎡）、精装（800-1200元/㎡）计价。某100㎡中装住宅，装修补偿=100×500=5万元。
3.易忽视项：土地使用权与搬迁相关补偿
土地补偿：国有土地按“基准地价×面积”，集体土地按征地标准（如5万元/亩）；
搬迁过渡费：按“面积×月补贴×期限”，某100㎡住宅（20元/㎡/月，过渡12个月），补偿=100×20×12=2.4万元；
搬迁费：按面积算（如10元/㎡），100㎡住宅补偿1000元。
二、核心计算逻辑：3大公式搞定评估总价
拆迁评估总价=房屋主体补偿+附属设施补偿+装饰装修补偿+土地补偿+其他补偿，核心掌握以下公式。
1.房屋主体补偿：合法建筑面积×综合单价
综合单价=基准价×成新率×区位调整系数×楼层调整系数；
基准价：住宅5000元/㎡、商铺12000元/㎡、厂房3000元/㎡（当地政府公布）；
成新率=（耐用年限-已用年限）÷耐用年限×100%（住宅50年，商铺/厂房40年），某10年住宅成新率80%；
区位系数：核心1.2-1.5，一般1.0-1.2，偏远0.8-1.0；
楼层系数：多层1楼0.95、2-4楼1.0、5楼0.95、6楼0.9；电梯房中间1.0、低楼0.95、高楼0.98。
案例：100㎡核心区域10年电梯房（基准5000元/㎡，区位1.3，成新80%），补偿=100×5000×80%×1.3=52万元。
2.附属设施补偿：单项重置成本×数量×成新率
常见重置成本：围墙150-250元/㎡、水井1000-3000元/口、空调移机200-300元/台；
案例：20㎡围墙（200元/㎡，70%成新）+2口水井（2000元/口，60%成新）+3台空调（250元/台），补偿=2800+2400+750=5950元。
3.装饰装修补偿：建筑面积×装修等级单价
案例：100㎡精装住宅（1000元/㎡），补偿=100×1000=10万元。
4.总补偿款核算案例
100㎡核心区域10年电梯房（中装500元/㎡）+20㎡围墙+1口水井+200㎡土地（基准2000元/㎡）+过渡费2.4万元+搬迁费1000元：
总补偿=52万（主体）+5万（装修）+0.4万（附属）+40万（土地）+2.4万（过渡）+0.1万（搬迁）=99.9万元。
三、特殊情形计算：专属计价规则
不同类型房产有专属计算规则，避免被低估。
1.商铺/经营用房：加停产停业损失
补偿=主体+装修+附属+停产停业损失+搬迁+过渡；
停产停业损失：按“面积×单价×期限”（如80元/㎡/月，6个月），100㎡商铺补偿4.8万元；
需提供营业执照，无则不补，某商铺因无执照损失4.8万元。
2.工业厂房：重置成本法核算
补偿=建筑重置成本×面积×成新率+设备搬迁费+停产损失；
重置成本：钢结构1500-2000元/㎡，砖混1000-1500元/㎡；
设备搬迁费：按原值5%-10%算，500万元设备补偿40万元。
3.老旧房/特殊结构：调整系数
房龄超30年住宅，成新率最低40%；
砖木结构基准价=砖混×70%-80%，土木×50%-60%，某砖木住宅基准3750元/㎡。
4.未登记建筑：符合条件可补偿
2008年前建设、有审批痕迹的，按合法面积70%-90%算；2008年后违建不补，某2005年未登记住宅120㎡按96㎡算。
四、计价依据：必看法定文件
1.核心依据：当地《房屋征收补偿方案》
含基准价、装修标准等，官网可查，每2-3年更新，某被拆迁人因用旧标准少补2万元。
2.参考依据：《国有土地上房屋征收评估办法》
明确评估方法与异议处理，未按此法算可提异议。
3.补充依据：基准地价与市场案例
基准地价每年更新，市场法参考近6个月同类案例。
五、避坑技巧：5个关键点
1.漏算公摊
避坑：要求按外墙尺寸测量，索要图纸核对。
2.附属设施漏项
避坑：提前列清单，现场让评估师签字确认。
3.成新率被压低
避坑：按耐用年限算，提供维修记录要求上调。
4.经营用房漏算停产损失
避坑：准备营业执照，主动要求核算。
5.计价标准偏低
避坑：查最新补偿方案，对比报告标准。
六、异议处理：不满意这样维权
1.申请复核评估
10日内书面申请，评估机构10日内回复。
2.申请专家鉴定
对复核不满，10日内申请专家鉴定，意见为最终依据。
3.行政复议或诉讼
机构违规可复议或诉讼，要求赔偿。
拆迁评估计算核心是“合法范围+法定标准+逐项核算”，掌握“算哪些、怎么算、依什么算”，提前核对项目与标准，就能避免少拿补偿。对结果有异议，依法通过复核、鉴定维权，才能保障自身利益。希望本文能帮你在拆迁评估中精准把控，拿到合理补偿。
云智无界，恒道有方；
以衡立信，因云致远。
用「云」的科技力量与「衡」的公正精准，
提供全方位价值评估。
云衡评估
专注全产业评估服务20+年，
具备权威评估资质，
服务客户遍布全国各地，
在服务项目上的研究和操作被广泛认同，
专业水平位列行业前茅。
资产评估请咨询
19925239986
本文内容由AI人工智能根据关键词整理生成，不保证内容完全无疏漏。任何依据本文内容作出的决策，本公司不承担直接责任。如发现信息误差或有疑问，请联系我们，我们将及时处理反馈。