房屋评估方式直接决定被征收人的补偿金额，却有很多人因不懂不同方式的差异选错，导致少拿补偿：有的被征收人默认用成本法评估老旧房，结果补偿远低于市场房价；有的忽视收益法，经营用房屋漏算停产停业损失。目前征收中常用市场法、成本法、收益法三种方式，它们在适用场景、补偿逻辑上差异显著，对被征收人的利好程度也不同。本文拆解每种评估方式的核心逻辑、适用情况及对被征收人的利弊，帮你判断哪种更适合自己，避免吃亏。
市场法：普通住宅的 “最优解”
市场法尤其适合普通住宅，核心是“参考周边同类房屋成交价”，补偿更接近实际市场价值。
1.核心逻辑：找相似案例算价格
评估流程：筛选周边“可比案例”（同户型、同年限、同地段，近6个月成交），按楼层、装修、朝向调整价格；
关键参数：案例需“3个相同”（地段、户型、用途），调整系数参考：中间楼层比顶楼高5%-8%，精装比简装高300-500元/㎡，南向比北向高10%-12%；
例：90㎡两室一厅（中间楼层、简装、南向），周边相似房屋均价1.5万元/㎡，调整后评估价=1.5×90+（6%+10%）-5%=139.5万元。
2.利好与适用场景
优势：补偿贴合市场价，能覆盖购房成本；案例可查，争议少；
适用场景：城市核心区、次核心区普通住宅，周边二手房月成交≥5笔。
3.避坑要点
要求提供案例成交证明（网签截图、中介记录），防虚假低价；
无近期成交案例可参考同地段新房价（扣折旧）；
调整系数需有依据（如当地房协《楼层调整指引》）。
某小区被征收人发现评估用远郊案例（1.2万元/㎡），而非同地段（1.5万元/㎡），提交证据后补偿增27万元。
成本法：仅适合 “特殊房屋”
成本法按“重新建造成本减折旧”测算，普通住宅选它补偿往往低于市场价。
1.核心逻辑：算建造成本扣损耗
公式：评估价=重置成本-实体性折旧-功能性折旧-经济性折旧；
关键参数：重置成本含建材费（砖混800元/㎡）、人工费（300元/㎡）、管理费（10%）、利润（8%），合计约1288元/㎡；折旧率按使用年限（如70年房龄用20年，折旧率≈28.6%）；
例：20年房龄砖混住宅（80㎡），评估价=1288×80×(1-28.6%)≈73.5万元（仅为同地段市场价61%）。
2.利弊与适用场景
劣势：补偿低，不考虑地段溢价，折旧“一刀切”；
优势：适用于无交易案例房屋，补偿稳定；
适用场景：偏远农村自建房、古建筑、接近报废房屋。
3.避坑要点
普通住宅遭强制用成本法，可提异议要求改市场法（依《国有土地上房屋征收评估办法》）；
必核重置成本构成（防虚减）；
功能性折旧需证据（如无电梯需住建部门改造标准）。
某农村被征收人用成本法评估，机构按600元/㎡建材费算，实际800元/㎡，更正后补偿增3万元。
收益法：经营用房的 “专属利好”
收益法按“房屋未来租金收益”测算，针对经营用房，含停产停业损失。
1.核心逻辑：算收益折现价
公式：评估价=年净收益÷折现率（4%-6%）+停产停业损失（年净收益3-6倍）；
关键参数：年净收益=年租金-运营成本（租金20%-30%）；如100㎡商铺，租金5元/㎡/天，年租金18.25万，运营成本5万，年净收益13.25万；
例：评估价=13.25÷5%+13.25×6=344.5万元（停产损失占23%）。
2.利好与适用场景
优势：含经营损失，补偿全面；租金可验证；
适用场景：有营业执照、稳定租金的商铺、写字楼、民宿。
3.避坑要点
提供经营证明（营业执照、租赁合同、租金记录）；
核租金数据（防按“理论租金”低算）；
盈利证据（利润表）争取最高倍数停产损失（如6倍）。
某商铺被征收人未提供合同，机构按3元/㎡/天算，提交后年净收益从8.76万增至13.25万，补偿增90万元。
如何选：3步锁定有利方式
1.看房屋类型定方向
普通住宅：优先市场法；
经营用房：必选收益法；
特殊房屋：只能成本法。
2.看周边条件验可行性
市场法：查近6个月同类成交≥5笔；
收益法：确认周边有经营用房租金数据；
成本法：核当地最新建材、人工价。
3.看政策争额外补偿
查补偿方案，看评估方式奖励；
特殊情况争取组合方式（如“住改商”用市场法算房价+收益法算经营损失）；
拒不利方式可引《国有土地上房屋征收评估办法》维权。
某“住改商”被征收人（120㎡），用“市场法180万+收益法45万”，总补偿225万，比单一市场法多45万。
常见误区：别少拿补偿
1.“征收方指定就用哪种”
被征收人有权选，强制指定可提异议。某小区集体反对后改市场法，补偿增20%；
2.“收益法只算租金”
附加收益（广告位租金）也可算，某民宿补报后补偿增24万；
3.“重置成本固定”
随建材价涨而增，某被征收人核价后补偿增4.8万；
4.“案例越旧越好”
需近6个月案例，某被征收人更正1年前案例后补偿增36万。
选对评估方式是多拿补偿的第一步：普通住宅选市场法，经营用房选收益法，特殊房屋才选成本法。记住你有权参与选择，结合房屋类型、周边条件和政策，才能让补偿覆盖损失，避免拆迁后生活水平下降。
云智无界，恒道有方；
以衡立信，因云致远。
用「云」的科技力量与「衡」的公正精准，
提供全方位价值评估。
云衡评估
专注全产业评估服务20+年，
具备权威评估资质，
服务客户遍布全国各地，
在服务项目上的研究和操作被广泛认同，
专业水平位列行业前茅。
资产评估请咨询
19925239986
免责声明：本网站对发布的保持中立态度，仅供读者参考。且如有作者来源标记有误或涉及知识产权问题，请原创作者友情提醒并联系我们。